و حتي مراجع اداري طرقي را براي تجديدنظرخواهي ، پژوهش و اعتراض، پيش بيني نموده است که قواعد مربوط به آن در زمره قوانين آمره و تخلف ناپذير محسوب مي شوند.
در اين ميان کميسيون ماده واحده قانون تعيين تکليف اراضي اختلافي موضوع اجراي ماده ?? قانون حفاظت و بهره برداري از جنگلها و مراتع (مصوب ??/?/????) مشهور به کميسيون ماده واحده يکي از مراجع اداري) پيش بيني شده است که به منظور دريافت اعتراضات به اجراي ماده ?? قانون حفاظت و بهره برداري از جنگلها و مراتع کشور مصوب ???? (با اصلاحات بعدي) و رسيدگي به آنها تأسيس گرديده است و در ادارات منابع طبيعي مستقر است.( مخاطب محترم مي تواند در خصوص ترکيب کميسيون و کسب آگاهي ساير جزئيات مربوط به آن به قوانين ذيربط مراجعه کند). لکن در اين نوشتار سعي شده است تا به برخي مسائل و سؤالات مبتلابه و شايع در خصوص نحوه تقديم اعتراضيه به کميسيون فوق الاشعار،در حد وسع اندک علمي و بضاعت مزجاه تجربي پاسخ داده شود.
آيا اداره کل منابع طبيعي مي تواند ثبت اعتراض کند؟
در پاسخ به سؤال فوق مي¬توان دو نظر ارائه داد که مباني آن را بايد در قايل شدن شخصيت مستقل حقوقي براي کميسيون ماده واحده از اداره منابع طبيعي جستجو کرد. توضيحاً اينکه، طبق نظر اول با التفات به ماده ? و تبصره ? آن از آئين نامه قبل الذکر که هيأت کميسيون ماده واحده را در اداره منابع طبيعي يا واحد جايگزين ديگر مستقر مي داند و مسئوليت اداره جلسات هيأت به عهده رئيس اداره منابع طبيعي شهرستان است و دبيرخانه هيأت نيز تحت نظر رئيس اداره منابع طبيعي شهرستان در اداره منابع طبيعي تشکيل مي شود، به دليل ارتباط کاملاً نزديک هيأت و تأثيرپذيري آگاهانه يا ناخودآگاه، هيأت از انتظام فکري موجود در اداره منابع طبيعي که در رأس آن رئيس آن اداره است، مي توان بيان داشت که کميسيون ماده واحده شخصيت حقوقي مستقلي نسبت به اداره مرقوم ندارد. لهذا طرح اعتراض از سوي اداره خلاف مقررات دادرسي عادلانه است که موجب تضعيف اشخاص حقيقي در احقاق حقوق خودمي باشد. اين نظر بعضاً در برخي از آراء دادگاه¬هاي بدوي پذيرفته شده است و به تأييد دادگاه تجديدنظر نيز رسيده است. شايان ذکر است که وجود چنين مرجعي در اداره منابع طبيعي چندان با ذوق سليم و منطق حقوقي سازگاري ندارد و بايد چاره اي انديشيد تا استقلال اين کميسيون نسبت به اداره مارالذکر بيش از پيش گردد. و بدين ترتيب به طور خودکار آراء صادره از آن مستحکم تر و رويکرد اذهان عمومي نسبت به آن مثبت تر خواهد شد.
در مقابل طبق نظر دوم، بايد دل به استقلال نهاد پيش بيني شده جهت اعتراض به ملي شدن اراضي (کميسيون ماده واحده) نسبت به اداره منابع طبيعي سپرد، زيرا اولاً: طبق منطوق صريح تبصره ? ماده ? آئين نامه مارالذکر سازمان جنگل ها و مراتع کشور و ادارات کل منابع طبيعي نيز مي توانند به منظور اعاده منابع طبيعي ناشي از نحوه اجراي قانون ملي شدن جنگلها و ماده ?? قانون حفاظت و بهره برداري از جنگلها و مراتع و اصلاحات بعدي که به موجب آن منابع ملي و انتقال در سهم اشخاص حقيقي و يا حقوقي قرار گرفته است، اعتراض خود را به دبيرخانه هيأت جهت اقدامات لازم تسليم نمايند. ثانياً : بر فرض فقدان چنين نصّي، آنچه که مفروض است اين است که اين هيأت فارغ از سمت و سوهاي فکري اعضاي آن و با در نظر گرفتن عدالت مبادرت به اظهار نظر مي-نمايند. وانگهي در صدر اعضاي آن يک نفر قاضي دادگستري وجود دارد والنهايه اين قاضي است که مبادرت به انشاي رأي مي نمايد. به اين ترتيب و با توجه به استدلالات فوق بايد به نظر دوم پيوست و براي کميسيون مزبور شخصيت مستقل حقوقي قائل شد. پس در اين صورت ادارات کل منابع طبيعي و سازمان جنگلها و مراتع کشور مي توانند اعتراضات مستند خود را به کميسيون مربوطه تقديم نمايند. مسلم البيان است جهت اعتراض به تصميم قاضي هيأت کميسيون مي¬توانند ابطال آن را از دادگاه عمومي و سپس تجديدنظر مبني افزايش انفال و تقليل مستثنيات بخواهند.
اعتبار امر قضاوت شده ي آراء صادره از کميسيون?:
قاعده اين است که جهت فصل خصومت و نزاع بين اطراف دعوا يا استفاده با خيالي آسوده از محکوم به ويا ارائه حکم صادره به عنوان دليل? و اتقان آراء صادره از محاکم دادگستري، احکام داراي اعتبار امر قضاوت شده مي-باشند که شرايط خاص خود را دارا است. امّا سؤالي که قابل طرح و بررسي است اينکه چنانچه کميسيون ماده واحده قبلاً در حدود صلاحيت خود به صورت ماهوي نسبت به موضوعي اظهار نظر کرده باشد آيا اين امر شامل قاعده فوق است؟ يا اينکه چون کميسيون از مراجع اداري است مشمول اعتبار امر قضاوت شده نمي شود؟در ايران به اين پرسش پاسخ مثبت داده شده است.? زيرا فلسفه رسيدگي نکردن دوباره به دعوا يا امري که قبلاً رسيدگي و مورد صدور رأي قطعي قرار گرفته، هر چه باشد، نسبت به آراي مراجع مزبور نيز وجود دارد و نوع مرجع نبايد تأثيري در آن داشته باشد. از سوي ديگر اگر اعتبار امر قضاوت شده قاعده باشد، که هست، عدم اجراي آن مستلزم وجود نص صريحي است که بايد تفسير مضيق شود و چنين نصّي وجود ندارد? . . . . .
با روشن شدن اين مطلب اين سؤال به ذهن متبادر مي شود که در صورتي که نسبت به مرتعي قبلاً در کميسيون ماده واحده طرح اعتراض شده باشد و به صورت کلي تمامي آن مرتع ملّي اعلام شده باشد آيا مي توان با اين استدلال که موضوع شامل امر مختومه است گفت: قابليت پذيرش و ثبت نام در کميسيون را ندارد؟ در پاسخ بدواً بايد دانست بر فرض که اعتبار امر قضاوت شده در موردي خاص من جميع الجهات واجد شرايط اعمال است، نمي توان از پذيرش و ثبت اعتراض امتناع ورزيد زيرا در نهايت قاضي هيأت بايد با بررسي موضوع و جوانب امر و شرايط اعمال قاعده (وحدت اصحاب دو دعوا- وحدت موضوع دو دعوا – وحدت سبب دو دعوا) نسبت به اصدار رأي رد اعتراض اقدام کند و شخص ديگري صالح به چنين اقدامي نيست).
به بحث اصلي بازمي گرديم،چنانچه رأي کلّي برمرتعي مبني بر ملي بودن صادر شود،براي مثال قاضي هيأت در رأي تمام پلاک مرتع” الف” را ملي اعلام کرده در حاليکه خواهان فقط به بخشي از آن اعتراضي داشته است آيا مي توان گفت ديگر پذيرش اعتراضات نسبت به مرتع” الف” فاقد توجيه قانوني است يا نه؟ در پاسخ به اين سؤال گفتني است؛ صرفنظر از اينکه اينگونه انشاي رأي که خواهان به قسمتي از اراضي ملي معترض است و قاضي هيأت تمامي آن اراضي را ملي اعلام کند و بدين ترتيب رسيدگي ماهيتي انجام شود، برخلاف قواعد مسلم و مبرز آئين دادرسي مدني است. زيرا قاضي بايد در چارچوب خواسته خواهان يا معترض مبادرت به انشاي رأي نمايد. عدم رعايت چنين قاعده اي از موارد نقض بلا ارجاع در ديوان عالي کشور است (م ??? ق.آ.د.د.ع.ا.م).معهذا تقديم اعتراض به دبير خانه کميسيون توسط اشخاصي غير از معترض قبلي هيچ منع قانوني ندارد?، زيرا :
اوّلاً :يکي از شرايط اعتبار امر قضاوت شده وحدت اصحاب دو دعوا مي باشد. حاليه در ما نحن فيه چنين شرطي معدوم است، حتي اگر موضوع و سبب دو دعوا واحد باشد نيز امر شامل قاعده نيست. از طرفي توجهاً به اينکه در بسياري از موارد که حکم کلي نسبت به مرتعي صادر مي شود و معترض ديگر نسبت به بخش ديگري از مرتع اعتراض دارد وحدت موضوع دو دعوا نيز مفقود است. پس اصولاً شرايط شمول قاعده در ما نحن فيه وجود ندارد. ثانياً : نظر به اينکه در صورتي افراد مي توانند به ملي شدن اراضي در محاکم عمومي دادگستري اعتراض کنند که قبلاً به کميسيون ما به النزاع اعتراض خود را تقديم و در اين خصوص حکم قانوني صادر شده باشد. به ديگر سخن دادخواست دهنده بايد سابقاً در دبيرخانه کميسيون اعتراض خود را تقديم داشته و نامش در رأي قاضي منعکس شده باشد. در غيراينصورت محاکم طرح چنين دعوايي را بدون سابقه طرح اعتراض در کميسيون فاقد وجاهت قانوني دانسته و مدعي با قرار عدم استماع دعوا يا رد دعوا مواجه مي شود?? با اين توصيف مدعي هيچ راهي براي احقاق حق ندارد و اين خلاف روح حاکم بر مواد ذيربط و گويي نقض غرض مقنن است.
باري، براي پرهيز از اين توالي فاسد بايد تمامي اعتراضات را چه کامل و چه ناقص پذيرفت و پس از جري تشريفات قانوني قاضي هيأت اتخاذ تصميم نمايد??
نحوه پذيرش اسناد عادي در کميسيون ماده واحده:
نظر به مواد ?? و?? و ?? ق، ث دولت فقط کسي را که ملک به اسم ثبت شده يا کسي که ملک مزبور به او منتقل گرديده و اين انتقال نيز در دفتر املاک به ثبت رسيده يا اينکه ملک مزبور از مالک رسمي ارثاً به او رسيده باشد مالک مي¬داند و از آنجا که چنانچه مسبوقاً ذکر شد کميسيون مورد بحث من جمله مراجع اداري است که جزئي از دولت محسوب مي شود. مع الوصف اين سؤال اساسي مطرح است که چه اسنادي قابليت استناد در تقديم اعتراض به کميسيون را دارند؟ آيا استشهاديه هاي محلي يا مبايعه نامه هاي عادي دارنده آن را قادر به طرح اعتراض در آن کميسيون مي سازد؟
درپاسخ به سؤال فوق ابتدائاً بايد به دستورالعمل¬نحوه¬پذيرش اسنادعادي در دبيرخانه هاي کميسيون ماده واحده قانون تعيين تکليف اراضي اختلافي به شماره ?????/?/?? – ?/?/?? اشاره نمود که به موجب بند ?-? معترضيني را که هيچگونه اسناد مثبته مالکيت نداشته باشند و صرفاً داراي استشهاديه محلي باشند را از پذيرش ادعا در کميسيون محروم ساخته است. معهذا بند اخيرالذکر در هيأت عمومي ديوان عدالت اداري طرح و عنايتاً به نظريه شوراي نگهبان ،منتج به صدور رأي شماره ???-??/?/???? به شرح ذيل شد:
با عنايت به اينکه به شرح نظريه شماره ?????/??/?? مورخ ?/??/?? فقهاي محترم شوراي نگهبان بند ?-? دستورالعمل نحوه پذيرش اسناد عادي به شماره ?????/?/?? مورخ ?/?/???? سازمان جنگلها و مراتع و آبخيزداري خلاف موازين شرع شناخته شده است. بنابراين مستندا به ماده ?? قانون ديوان عدالت اداري حکم به ابطال بند ?-? از دستورالعمل مورد اعتراض صادر مي¬شود.
بنا به مراتب معنونه در حال حاضر چنانچه شخصي با در دست داشتن استشهاديه محلي عادي به دبيرخانه کميسيون جهت طرح اعتراض مراجعه نمايد، مسئول مربوطه مکلف به پذيرش ادعا نامه است.( البته مشکلات عملي و سوء استفاده¬هاي احتمالي افراد فرصت طلب و سودجو ناشي از اين تصميم برکسي پوشيده نيست و بر شمردن مضاراخذ چنين موضعي، نوشتاري مبسوط و مجزا مي¬طلبدودر اين مختصر نمي گنجد). امّا سؤال قابل بررسي ديگر اين است که آيا با اين توصيف مي توان مبايعه نامه هاي عادي را داخل در حکم فوق قلمداد کنيم و دبيرخانه را مکلف به پذيرش ادعا نامه مستند به آن نمائيم؟ از يک سو نظريه شوراي محترم نگهبان در اين راستا جهت اعتبار بخشيدن و اهتمام بيشتر به گواهي به عنوان يکي از ادله اثبات دعوا درفقه اسلامي است وازطرف ديگر طبق ماده ???? ق.م: شهادتنامه سند محسوب نمي شود و فقط اعتبار شهادت را خواهد داشت. لذا با چنين مقدمه¬اي و با اتحاد طريق رأي قبل الاشاره ي اصداري از هيأت عمومي ديوان عدالت اداري مي توان گفت بايد قائل به پذيرش مبايعه نامه هاي عادي در کميسيون شد. خاصّه اگر ذيل مبايعه نامه ممضي به امضاي چند گواه باشد، علّت ابراز آن نظريه در مورد اخير نيز موجود است.
از سوي ديگر مي توان نظري مخالف ارائه داد. و اينگونه استدلال نمود، که اوّلاً: رأي مارالذکر صرفاً ناظر به بند ?-? دستورالعمل مزبور است و با توجه به استثنائي بودن آن بايد در حيطه و موضع نص تفسير شود و از سرايت آن به ساير موارد خودداري نمود. ثانيا:وفق منطوق صريح بند ?-? دستورالعمل معنونه؛ معترضين داراي مبايعه نامه عادي ابتدائاً مي بايست آن سند عادي را در دادگاه ذيصلاح (محل وقوع ملک) تنفيذ نموده، سپس مبادرت به طرح اعتراض نمايند، کمااينکه در بند اول آمد اين بند کماکان به قوت خود باقي است و تصميم اخير ديوان عدالت اداري در آن ساري نمي شود.
ثالثاً : مادتين ?? و ?? ق. ث مانع از پذيرش اينگونه اسناد در مراجع اداري و دولتي مي شوند.
رابعاً : رأي شماره ???-??/?/?? هيأت عمومي ديوان عدالت اداري پذيرش اسناد عادي مبني بر نقل و انتقال اراضي و املاک ثبت شده بدون تنفيذ و تأئيد آن توسط مراجع قانوني صلاحيتدار به شرح ماده ?? ق. ث، را فاقد جواز قانوني دانسته است. و هيچگونه دليلي بر نسخ صريح يا ضمني والغاء اين رأي وجود ندارد ،لذا در ما نحن فيه مجري خواهد بود.
خامساً : مصلحت اداري و دولتي و لزوم انتظام امور و ايجاد حاجز و رادع در مقابل سوداگران بيماردل، ايجاب مي کند که از پذيرش چنين اسناد عادي امتناع گردد.
با امعان نظر به موارد مطروحه بنظر مي رسد، دلايل عدم پذيرش به مراتب قوي¬تر باشد. لذا معترضين همانگونه که در بند ?-? دستورالعمل و نيز رأي اخيرالذکر هيأت عمومي ديوان عدالت اداري آمد، مي توانند در بدو امر اسناد خود را تنفيذ، سپس مبادرت به تقديم ادعا نامه ي اعتراضيه به دبيرخانه کميسيون نمايند.
نتيجه :
کميسيون ماده واحده يکي از مراجع اداري است که به منظور رسيدگي به اعتراضات اشخاص (اعم از حقيقي و حقوقي) به ملي شدن اراضي تشکيل شده است. و بايد دانست اين مرجع شخصيت مستقلي نسبت به اداره منابع طبيعي دارد. پذيرش اين استدلال آثار خاص حقوقي خود را به همراه دارد.
در خصوص پذيرش اسناد عادي بايد قايل به تفکيک شد و فقط استشهاديه را مورد پذيرش قرار داد!!! و بايد نسبت به پذيرش مبايعه نامه هاي عادي قبل از تنفيذ آن توسط محکمه صالح امساک ورزيد و چنانچه نسبت به موضوعي قبلاً اظهار نظر ماهوي گرديد حتي با وجود وحدت موضوع و اصحاب و سبب دعوا بايد مسئول دبيرخانه اعتراض را ثبت، سپس در صورت اجتماع شرايط قاعده، قاضي هيأت نسبت به رد اعتراض اقدام نمايد

عقب نشيني املاک ناشي از اجراي طرح هاي شهرداري
طرح تفصيلي در بند 3 ماده 1 قانون تغيير نام وزارت اباداني و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازي و تعيين وظايف ان –مصوب 1353 تعريف شده ,طرح تفصيلي عبارت از طرحي است که براساس معيارها و ضوابط کلي طرح جامع شهر نحوه استفاده از زمين هاي شهري در سطح محلات مختلف شهر و موقعيت و مساحت دقيق زمين براي هر يک از ان ها و وضع دقيق و تفصيلي شبکه عبور و مرور و ميزان تراکم جمعيت و تراکم ساختمان در واحدهاي شهري و اولويت هاي مربوط به مناطق بهسازي و نوسازي و توسعه و حل مشکلات شهري و موقعيت کليه عوامل مختلف شهرداري در ان تعيين مي شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکيت براساس مدارک ثبتي تهيه و تنظيم ميگردد.تصويب طرح هاي تفصيلي بر عهده کميسيون ماده 5 قانون تاسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران است که در استان ها به رياست استاندار تشکيل مي شود و دبير ان اداره کل مسکن و شهرسازي است و در شهر تهران مرجع تصويب طرح تفصيلي ,کميسيون موضوع تبصره همين ماده شامل نمايندگان وزارت مسکن و شهرسازي,کشور,نيرو ,سرپرست سازمان حفاظت محيط زيست و شهردار تهران با نماينده او و رئيس شوراي شهر مي باشد.
طرح عمراني و شهرسازي
منظور طرحي است که براي انجام برنامه هاي رفاه اجتماعي و عمليات زير بنايي و يا احداث ساختمان و تاسيسات جهت تسهيل و تحقق کليه وظايف دولت يعني نوسازي و عمران و توسعه شهر اجرا ميگردد. به تعبير ديگر شهرداري ها در تهيه و تدوين ان نقش چنداني نداشته و جهت اجراي طرح هاي شهرسازي و عمراني,ازادي عمل لازم را ندارند و موظف هستند اين طرح ها را به اندازه و مقداري که مراجع صالح اعلام داشته و حتي در مکان هايي که اين مراجع معلوم مي کنند به انجام رسانند.مستفاد از ماده 3ايين نامه نحوه بررسي و تصويب طرح هاي توسعه و عمران محلي,ناحيه اي ,منطقه اي و ملي و مقررات شهرسازي و معماري کشور ,تصويب طرح هاي عمراني بر عهده شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران مي باشد.
از ان جا که اجراي اين قبيل طرح ها در بسياري از موارد با حقوق مالکانه اشخاص برخورد دارد و اغلب مالکين در اجراي طرح هاي مصوب جهت تعريض کوچه,به تصور عدم استحقاق دريافت معوض ,ناخواسته مبادرت به عقب نشيني قسمتي از ملک خود بدون اخذ امتياز يا بهاي ان مي نمايد در اين مقاله به بررسي اين موضوع و نظرات متفاوتي که در باب امکان يا عدم امکان مطالبه غرامت ارائه گرديده پرداخته شده است.
نظر اول:با توجه به اينکه اعراض نيز مانند ابراء,سبب سقوط حق است ,با عقب نشيني و رها کردن ملک توسط مالک ,اسقاط مالکيت صورت گرفته و مشمول قاعده اعراض مي شود و بدين وسيله حق مالک نسبت به مالي که از ان اعراض شده ساقط مي شود و ان مال در زمره مشترکات عمومي قرار مي گيرد.
نظر دوم:به نظر برخي در حقوق ما اصل بر مسئوليت مبتني بر تقصير است ,بدين معنا که چنان چه شخصي اعم از حقيقي يا حقوقي ,بنا به تجويز قانون ,مرتکب انجام عملي شود که باعث ورود خسارتي به ديگري مي شود,مادامي که قانون عمل زيان بار او را قانوني دانسته,چنين شخصي مسوول پرداخت خسارت وارده نخواهد بود.در واقع لازمه و اقتضاي زندگي اجتماعي به ويژه در شهرهاي بزرگ ايجاد محدوديت هايي در حقوق مالکانه اشخاص است و در صورتي که اين محدوديت ها ،مستند به قوانين و مقررات باشد نمي توان ان را به عنوان ضرر تلقي نموده و مطالبه خسارت نمود لذا اجراي ان دسته از طرح هاي عمومي که باعث ايجاد محدوديت هايي براي حقوق مالکانه اشخاص مي گردد نيز از اين قبيل است,چه اين که شهرداري مبادرت به اجراي طرح هايي مي نمايد که توسط مراجع ذي صلاح قانوني به تصويب رسيده است و در حقيقت ايجاد کننده اين محدوديت ، مراجع صالح قانوني هستند ،بنابراين نمي توان شهرداري را مقصر قلمداد نمود و به واسطه محدوديت هايي که ايجاد مي شود از او مطالبه خسارت نمود.
نظر سوم:به نظر اکثريت ،سلب مالکيت به صورت رايگان براي اجراي طرح هاي عمومي ،امري کاملاً استثنايي و نادر مي باشد (النادر کالمعدوم)که فقط در موارد منصوص قانوني ممکن مي باشد.در حقيقت در مورد تامين حقوق مالکانه در مواقعي که اجراي طرح، محدوديت هايي به حقوق مالکانه تحميل مي کند اگر ترديد و تشکيک وجود داشته باشد،ولي در مورد سلب حقوق مالکانه براي اجراي طرح هاي عمومي ،کوچکترين شکي داير بر تامين اين حقوق و دادن تاوان به صاحب ان وجود ندارد. بنابراين در موارد سلب حقوق مالکانه ،چون اصل بر دادن معوض است در موارد شبهه بايد به اصل رجوع نمود.
نتيجه:
در مجموع مي توان گفت چنانچه اجراي طرح هاي عمومي ملازمه با سلب حقوق مالکانه داشته باشد،تامين و جبران اين حقوق ،در نظام حقوقي ايران از باب قاعده لاضرر و همچنين دارا شدن غير عادلانه ،امري مسلم و انکار ناپذير است و در اصل چهلم قانون اساسي نيز امده است:« هيچ کس نمي تواند اعمال حق خويش را وسيله اضرار به غير يا تجاوز به منافع عمومي قرار دهد» و بنا بر استدلالات ذيل نظر اکثريت با موازين شرعي و قانوني و رويه محاکم بيشتر سازگار است.
1-«اعراض» در لغت به معني روي گردانيدن است و تنها با اراده ي صاحب ان واقع ميشود در اعراض نيز تمامي شرايطي که از قبيل قصد و اهليت براي ديگر اعمال حقوقي لازم است، شرط مي باشد.قانون ثبت،ملک ثبت شده را از ان کسي مي داند که در دفتر املاک به نام اوست پس اسقاط چنين ملکيتي به صرف اعراض از بين نمي رود و مال از حيطه سلطنت مالک به صرف اعراض خارج نميشود ،مگر اين که به باير شدن ملک منجر گردد و دولت ان را بر مبناي نيازهاي عمومي تصاحب کند زيرا مالکيت از احکام وضعي است و همان گونه که براي ورود چيزي در ملکيت و ايجاد مالکيت سبب شرعي و قانوني ضروري است ،خروج از ملکيت و سلب رابطه ي مالکيت نيز محتاج به ناقل شرعي و قانوني است و با توجه به اين که کمتر اتفاق مي افتد که عقب نشيني املاک با اختيار و رضايت مالک صورت گيرد وقتي با نيرويي خارج از قدرت،مالي از تسلط شخص خارج شود به لحاظ فقدان قصد اباحه ديگر شامل قاعده اعراض نيست .
2-مطابق تبصره 6 ذيل ماده 96 قانون شهرداري ها اراضي کوچه هاي عمومي و به طور کلي معابر که مورد استفاده و بهره برداري عمومي قرار ميگيرد در مالکيت شهرداري است .درماده 101 قانون مرقوم قانونگذار معابر و شوارع عمومي که در اثر تفکيک اراضي احداث مي شود را متعلق به شهرداري دانسته و شهرداري در قبال ان به هيچ عنوان وجهي به صاحب ان پرداخت نمي کند و مفهوم مخالف ان اين است که اگر احداث معبر و شارع در اثر اجراي طرح باشد مي بايست غرامت ان به مالک پرداخت شود.توضيح اين که عقب نشيني املاک که در نتيجه اجراي طرح تعويض به مالکان اين گونه املاک تحميل مي شود به منزله اجراي حکم ماده 101 قانون شهرداري محسوب نشده و در چنين مواردي ،ماده 45 اصلاحي ايين نامه قانون ثبت املاک نيز ،دلالتي بر سلب مالکيت رايگان ندارد.
3-در بند 6 ماده 100 قانون شهرداري ها که خروج موضوعي داشته تصريح شده که در مورد تجاوز به معابر شهر مالکين در هنگام نوسازي مي بايست رعايت برهاي اصلاحي را بنمايد و هيچ دلالتي بر اين که مالکين مقدار عقب نشيني شده را مجاناً به شهرداري واگذار و تمليک نمايند ندارد و درست است که قانونگذار در بند 6 ماده 100 اشاره اي به پرداخت معوض ننموده ولي در تبصره 5 ماده 96 قانون شهرداري،براي ملکي که در مسير توسعه خيابان و گذر عمومي قرار گرفته اعم از اين که داراي سابقه ثبتي باشد يا حتي به ثبت نرسيده باشد پرداخت غرامت در نظر گرفته ،فلذا عدم تصريح به پرداخت معوض در اين ماده به منزله تمليک مجاني نيست و تمليک رايگان نيا ز به تصريح قانونگذاردارد و با توجه به اين که مقدار عقب نشيني به تملک شهرداري مي تواند نسبت به ميزان عقب نشيني سند مالکيت بنام خود دريافت کند و مطابق تبصره 6 ماده 96 قانون شهرداري و ماده 45 ايين نامه مالي شهرداري ها،کوچه هاي عمومي جزو اموال شهرداري و در مالکيت شهرداري قرار مي گيرد.
4-در ماده 96 قانون شهرداري مقرر شده هرگاه براي تامين احتياجات شرعي و رفع نيازمنديهاي عمومي بايد تمام يا قسمتي از اراضي و املاک در محدوده شهر به تصرف شهرداري درايد از قانون توسعه معابر 1320 استفاده نمايد و ماده 96 قانون شهرداري و قانون توسعه معابر نيز تا کنون نسخ يا لغو نشده و در ماده 1 قانون اصلاح قانون توسعه معابر 1/4/1320 مقرر شده هرگاه شهرداري ها توسعه يا اصلاح يا احداث برزن- خيابان- ميدان- گذر – کوي – انهار يا قنوات را براي تسهيل امد و شد يا زيبايي شهر لازم بدانند طبق مقررات اين قانون رفتار خواهد شد و در ماده 4 اين قانون تصريح شده که شهرداري مي تواند هر مقدار ملکي را که لازم بداند به بهاي عادله خريداري نمايد.
5-مطابق ماده 4 قانون تنظيم بخشي از مقررات مالي دولت و مستفاد از مضمون راي شماره 563 مورخ 8/12/90 هيات عمومي ديوان عدالت ادراي ،واگذاري رايگان قسمتي از اراضي اشخاص به شهرداري برخلاف اصل تسليط و اعتبار حرمت مالکيت مشروع اشخاص است.
6-يکي از موارد شايع تامين و جبراي حقوق مالکانه املاکي که قسمتي از ان ها در طرح تعريض معابر قرار مي گيرد اعطاي تراکم مازاد بر تراکم مجاز به مالک است که اين اقدام شهرداري خود مويد اصل استحقاق مالک در دريافت معوض مقدار عقب نشيني مي باشد. به صورت معمول شاهد هستيم که شهرداري براي پرداخت عوض حقوق مالکانه قسمتي از ملکي که در طرح تعريض واقع گرديده ،پولي پرداخت نمي کند،بلکه مالک را ترغيب مي نمايد که در ازاي حقوق خود مقدار بيشتري بنا در قسمت باقيمانده ملک خود احداث نمايد يا اين که از اين امتياز در املاک ديگر استفاده نمايد و همين مساله موضوعات کاذب ديگري همچون «تراکم شناور»يعني تراکمي که در هر ملکي قابل استفاده است و نيز بورس بازي تراکم واگذار شده يا به قولي،پولي بابت عوارض تراکم مازاد اعطايي دريافت نمي کند و در مقابل صاحب حقوق مالکانه نيز پولي بابت حقوق مالکانه واقع در طرح عمراني يعني طرح تعريض معبر اخذ نمي کند و اين دو مطلب با يکديدگر تهاتر مي شوند .البته به هر صورت انچه مسلم است استفاده از اين وسيله براي تامين حقوق مالکانه و معوض مشروط با اين مي باشد که اعطا امتياز بعنوان معوض در قبال عقب نشيني طي توافق نامه و با موافقت مالک صورت گيرد و دارنده حق حاضر شود که به جاي دريافت غرامت از اين امتياز يعني تراکم مازاد استفاده کند.
با توجه به مراتب فوق مي توان نتيجه گرفت ، تعريض کوچه و معبر چه ناشي از اجراي طرح تفصيلي باشد يا طرح عمراني بنا بر لايحه قانوني خريد راضي و املاک مورد احتياج دولت و شهرداري ها مصوب 1358 و برابر ماده واحده قانون نحوه تقديم ابنيه، املاک مورد نياز شهرداري ها مصوب 1370 شهرداري موظف به پرداخت قيمت روز ان به مالک مي باشد.

عقب نشيني املاک ناشي از اجراي طرح هاي شهرداري
طرح تفصيلي در بند 3 ماده 1 قانون تغيير نام وزارت اباداني و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازي و تعيين وظايف ان –مصوب 1353 تعريف شده ,طرح تفصيلي عبارت از طرحي است که براساس معيارها و ضوابط کلي طرح جامع شهر نحوه استفاده از زمين هاي شهري در سطح محلات مختلف شهر و موقعيت و مساحت دقيق زمين براي هر يک از ان ها و وضع دقيق و تفصيلي شبکه عبور و مرور و ميزان تراکم جمعيت و تراکم ساختمان در واحدهاي شهري و اولويت هاي مربوط به مناطق بهسازي و نوسازي و توسعه و حل مشکلات شهري و موقعيت کليه عوامل مختلف شهرداري در ان تعيين مي شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکيت براساس مدارک ثبتي تهيه و تنظيم ميگردد.تصويب طرح هاي تفصيلي بر عهده کميسيون ماده 5 قانون تاسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران است که در استان ها به رياست استاندار تشکيل مي شود و دبير ان اداره کل مسکن و شهرسازي است و در شهر تهران مرجع تصويب طرح تفصيلي ,کميسيون موضوع تبصره همين ماده شامل نمايندگان وزارت مسکن و شهرسازي,کشور,نيرو ,سرپرست سازمان حفاظت محيط زيست و شهردار تهران با نماينده او و رئيس شوراي شهر مي باشد.
طرح عمراني و شهرسازي
منظور طرحي است که براي انجام برنامه هاي رفاه اجتماعي و عمليات زير بنايي و يا احداث ساختمان و تاسيسات جهت تسهيل و تحقق کليه وظايف دولت يعني نوسازي و عمران و توسعه شهر اجرا ميگردد. به تعبير ديگر شهرداري ها در تهيه و تدوين ان نقش چنداني نداشته و جهت اجراي طرح هاي شهرسازي و عمراني,ازادي عمل لازم را ندارند و موظف هستند اين طرح ها را به اندازه و مقداري که مراجع صالح اعلام داشته و حتي در مکان هايي که اين مراجع معلوم مي کنند به انجام رسانند.مستفاد از ماده 3ايين نامه نحوه بررسي و تصويب طرح هاي توسعه و عمران محلي,ناحيه اي ,منطقه اي و ملي و مقررات شهرسازي و معماري کشور ,تصويب طرح هاي عمراني بر عهده شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران مي باشد.
از ان جا که اجراي اين قبيل طرح ها در بسياري از موارد با حقوق مالکانه اشخاص برخورد دارد و اغلب مالکين در اجراي طرح هاي مصوب جهت تعريض کوچه,به تصور عدم استحقاق دريافت معوض ,ناخواسته مبادرت به عقب نشيني قسمتي از ملک خود بدون اخذ امتياز يا بهاي ان مي نمايد در اين مقاله به بررسي اين موضوع و نظرات متفاوتي که در باب امکان يا عدم امکان مطالبه غرامت ارائه گرديده پرداخته شده است.
نظر اول:با توجه به اينکه اعراض نيز مانند ابراء,سبب سقوط حق است ,با عقب نشيني و رها کردن ملک توسط مالک ,اسقاط مالکيت صورت گرفته و مشمول قاعده اعراض مي شود و بدين وسيله حق مالک نسبت به مالي که از ان اعراض شده ساقط مي شود و ان مال در زمره مشترکات عمومي قرار مي گيرد.
نظر دوم:به نظر برخي در حقوق ما اصل بر مسئوليت مبتني بر تقصير است ,بدين معنا که چنان چه شخصي اعم از حقيقي يا حقوقي ,بنا به تجويز قانون ,مرتکب انجام عملي شود که باعث ورود خسارتي به ديگري مي شود,مادامي که قانون عمل زيان بار او را قانوني دانسته,چنين شخصي مسوول پرداخت خسارت وارده نخواهد بود.در واقع لازمه و اقتضاي زندگي اجتماعي به ويژه در شهرهاي بزرگ ايجاد محدوديت هايي در حقوق مالکانه اشخاص است و در صورتي که اين محدوديت ها ،مستند به قوانين و مقررات باشد نمي توان ان را به عنوان ضرر تلقي نموده و مطالبه خسارت نمود لذا اجراي ان دسته از طرح هاي عمومي که باعث ايجاد محدوديت هايي براي حقوق مالکانه اشخاص مي گردد نيز از اين قبيل است,چه اين که شهرداري مبادرت به اجراي طرح هايي مي نمايد که توسط مراجع ذي صلاح قانوني به تصويب رسيده است و در حقيقت ايجاد کننده اين محدوديت ، مراجع صالح قانوني هستند ،بنابراين نمي توان شهرداري را مقصر قلمداد نمود و به واسطه محدوديت هايي که ايجاد مي شود از او مطالبه خسارت نمود.
نظر سوم:به نظر اکثريت ،سلب مالکيت به صورت رايگان براي اجراي طرح هاي عمومي ،امري کاملاً استثنايي و نادر مي باشد (النادر کالمعدوم)که فقط در موارد منصوص قانوني ممکن مي باشد.در حقيقت در مورد تامين حقوق مالکانه در مواقعي که اجراي طرح، محدوديت هايي به حقوق مالکانه تحميل مي کند اگر ترديد و تشکيک وجود داشته باشد،ولي در مورد سلب حقوق مالکانه براي اجراي طرح هاي عمومي ،کوچکترين شکي داير بر تامين اين حقوق و دادن تاوان به صاحب ان وجود ندارد. بنابراين در موارد سلب حقوق مالکانه ،چون اصل بر دادن معوض است در موارد شبهه بايد به اصل رجوع نمود.
نتيجه:
در مجموع مي توان گفت چنانچه اجراي طرح هاي عمومي ملازمه با سلب حقوق مالکانه داشته باشد،تامين و جبران اين حقوق ،در نظام حقوقي ايران از باب قاعده لاضرر و همچنين دارا شدن غير عادلانه ،امري مسلم و انکار ناپذير است و در اصل چهلم قانون اساسي نيز امده است:« هيچ کس نمي تواند اعمال حق خويش را وسيله اضرار به غير يا تجاوز به منافع عمومي قرار دهد» و بنا بر استدلالات ذيل نظر اکثريت با موازين شرعي و قانوني و رويه محاکم بيشتر سازگار است.
1-«اعراض» در لغت به معني روي گردانيدن است و تنها با اراده ي صاحب ان واقع ميشود در اعراض نيز تمامي شرايطي که از قبيل قصد و اهليت براي ديگر اعمال حقوقي لازم است، شرط مي باشد.قانون ثبت،ملک ثبت شده را از ان کسي مي داند که در دفتر املاک به نام اوست پس اسقاط چنين ملکيتي به صرف اعراض از بين نمي رود و مال از حيطه سلطنت مالک به صرف اعراض خارج نميشود ،مگر اين که به باير شدن ملک منجر گردد و دولت ان را بر مبناي نيازهاي عمومي تصاحب کند زيرا مالکيت از احکام وضعي است و همان گونه که براي ورود چيزي در ملکيت و ايجاد مالکيت سبب شرعي و قانوني ضروري است ،خروج از ملکيت و سلب رابطه ي مالکيت نيز محتاج به ناقل شرعي و قانوني است و با توجه به اين که کمتر اتفاق مي افتد که عقب نشيني املاک با اختيار و رضايت مالک صورت گيرد وقتي با نيرويي خارج از قدرت،مالي از تسلط شخص خارج شود به لحاظ فقدان قصد اباحه ديگر شامل قاعده اعراض نيست .
2-مطابق تبصره 6 ذيل ماده 96 قانون شهرداري ها اراضي کوچه هاي عمومي و به طور کلي معابر که مورد استفاده و بهره برداري عمومي قرار ميگيرد در مالکيت شهرداري است .درماده 101 قانون مرقوم قانونگذار معابر و شوارع عمومي که در اثر تفکيک اراضي احداث مي شود را متعلق به شهرداري دانسته و شهرداري در قبال ان به هيچ عنوان وجهي به صاحب ان پرداخت نمي کند و مفهوم مخالف ان اين است که اگر احداث معبر و شارع در اثر اجراي طرح باشد مي بايست غرامت ان به مالک پرداخت شود.توضيح اين که عقب نشيني املاک که در نتيجه اجراي طرح تعويض به مالکان اين گونه املاک تحميل مي شود به منزله اجراي حکم ماده 101 قانون شهرداري محسوب نشده و در چنين مواردي ،ماده 45 اصلاحي ايين نامه قانون ثبت املاک نيز ،دلالتي بر سلب مالکيت رايگان ندارد.
3-در بند 6 ماده 100 قانون شهرداري ها که خروج موضوعي داشته تصريح شده که در مورد تجاوز به معابر شهر مالکين در هنگام نوسازي مي بايست رعايت برهاي اصلاحي را بنمايد و هيچ دلالتي بر اين که مالکين مقدار عقب نشيني شده را مجاناً به شهرداري واگذار و تمليک نمايند ندارد و درست است که قانونگذار در بند 6 ماده 100 اشاره اي به پرداخت معوض ننموده ولي در تبصره 5 ماده 96 قانون شهرداري،براي ملکي که در مسير توسعه خيابان و گذر عمومي قرار گرفته اعم از اين که داراي سابقه ثبتي باشد يا حتي به ثبت نرسيده باشد پرداخت غرامت در نظر گرفته ،فلذا عدم تصريح به پرداخت معوض در اين ماده به منزله تمليک مجاني نيست و تمليک رايگان نيا ز به تصريح قانونگذاردارد و با توجه به اين که مقدار عقب نشيني به تملک شهرداري مي تواند نسبت به ميزان عقب نشيني سند مالکيت بنام خود دريافت کند و مطابق تبصره 6 ماده 96 قانون شهرداري و ماده 45 ايين نامه مالي شهرداري ها،کوچه هاي عمومي جزو اموال شهرداري و در مالکيت شهرداري قرار مي گيرد.
4-در ماده 96 قانون شهرداري مقرر شده هرگاه براي تامين احتياجات شرعي و رفع نيازمنديهاي عمومي بايد تمام يا قسمتي از اراضي و املاک در محدوده شهر به تصرف شهرداري درايد از قانون توسعه معابر 1320 استفاده نمايد و ماده 96 قانون شهرداري و قانون توسعه معابر نيز تا کنون نسخ يا لغو نشده و در ماده 1 قانون اصلاح قانون توسعه معابر 1/4/1320 مقرر شده هرگاه شهرداري ها توسعه يا اصلاح يا احداث برزن- خيابان- ميدان- گذر – کوي – انهار يا قنوات را براي تسهيل امد و شد يا زيبايي شهر لازم بدانند طبق مقررات اين قانون رفتار خواهد شد و در ماده 4 اين قانون تصريح شده که شهرداري مي تواند هر مقدار ملکي را که لازم بداند به بهاي عادله خريداري نمايد.
5-مطابق ماده 4 قانون تنظيم بخشي از مقررات مالي دولت و مستفاد از مضمون راي شماره 563 مورخ 8/12/90 هيات عمومي ديوان عدالت ادراي ،واگذاري رايگان قسمتي از اراضي اشخاص به شهرداري برخلاف اصل تسليط و اعتبار حرمت مالکيت مشروع اشخاص است.
6-يکي از موارد شايع تامين و جبراي حقوق مالکانه املاکي که قسمتي از ان ها در طرح تعريض معابر قرار مي گيرد اعطاي تراکم مازاد بر تراکم مجاز به مالک است که اين اقدام شهرداري خود مويد اصل استحقاق مالک در دريافت معوض مقدار عقب نشيني مي باشد. به صورت معمول شاهد هستيم که شهرداري براي پرداخت عوض حقوق مالکانه قسمتي از ملکي که در طرح تعريض واقع گرديده ،پولي پرداخت نمي کند،بلکه مالک را ترغيب مي نمايد که در ازاي حقوق خود مقدار بيشتري بنا در قسمت باقيمانده ملک خود احداث نمايد يا اين که از اين امتياز در املاک ديگر استفاده نمايد و همين مساله موضوعات کاذب ديگري همچون «تراکم شناور»يعني تراکمي که در هر ملکي قابل استفاده است و نيز بورس بازي تراکم واگذار شده يا به قولي،پولي بابت عوارض تراکم مازاد اعطايي دريافت نمي کند و در مقابل صاحب حقوق مالکانه نيز پولي بابت حقوق مالکانه واقع در طرح عمراني يعني طرح تعريض معبر اخذ نمي کند و اين دو مطلب با يکديدگر تهاتر مي شوند .البته به هر صورت انچه مسلم است استفاده از اين وسيله براي تامين حقوق مالکانه و معوض مشروط با اين مي باشد که اعطا امتياز بعنوان معوض در قبال عقب نشيني طي توافق نامه و با موافقت مالک صورت گيرد و دارنده حق حاضر شود که به جاي دريافت غرامت از اين امتياز يعني تراکم مازاد استفاده کند.
با توجه به مراتب فوق مي توان نتيجه گرفت ، تعريض کوچه و معبر چه ناشي از اجراي طرح تفصيلي باشد يا طرح عمراني بنا بر لايحه قانوني خريد راضي و املاک مورد احتياج دولت و شهرداري ها مصوب 1358 و برابر ماده واحده قانون نحوه تقديم ابنيه، املاک مورد نياز شهرداري ها مصوب 1370 شهرداري موظف به پرداخت قيمت روز ان به مالک مي باشد.


کپی رایت © 2020 - الهام آریان کیان | طراحی سایت دارکوب - میزبانی هاست دارکوب