بر اساس قانون ثبت، ثبت کلیه‌ی معاملات و عقود راجع به عین و یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند، اجباری است و اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم شود، نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتباری ندارد. بنابر این اگر معامله عادی مانند بیع، هبه و صلح در خصوص یک ملک منعقد شود تا زمانی که این معامله به صورت رسمی ثبت نشده است، در دادگاه و ادارات دولتی اعتباری ندارد. حال اگر چنین قراردادی به صورت عادی تنظیم شود، طرفی که مالکیت به وی منتقل شده است، می‌تواند الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد. اگرچه در برخی از قراردادهای عادی، زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه پیش‌بینی نمی‌شود، اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد پیش‌بینی نشده باشد، با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات می‌توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را تقدیم کرد. که در این مقاله به ذکر پاره‌ای از نکات مهم و اساسی در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می‌پردازیم:
در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی ملک، حکم الزام به تنظیم سند رسمی در نهایت علیه مالک رسمی ملک صادر خواهد شد و او محکوم به تنظیم سند رسمی می‌شود و اگر کسی که در قرارداد، متعهد به تنظیم سند رسمی شده است، شخصی غیر از مالک رسمی باشد این شخص صرفاً بابت وجه التزام و خسارت تأخیر در انجام تعهد، محکوم خواهد شد.


اگر مقدمات صدور سند، مانند پایان کار و صورت مجلس تفکیکی در زمان تنظیم دادخواست آماده نباشد، بهتر است علاوه بر تنظیم سند، الزام خوانده نسبت به تهیه مقدمات فوق نیز از دادگاه خواسته شود، در غیر این صورت اجرای حکم دادگاه غیرممکن می‌شود. در صورتی که ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی، مربوط به قبل از روش ملک باشد، ابتدا باید ملک از رهن خارج شود و سپس تنظیم سند صورت گیرد. بنابر این بهتر است ضمن دادخواست، الزام به فکّ رهن ملک نیز از دادگاه خواسته شود. البته اگر فروش ملک، توسط مالک با اجازه مرتهن صورت گرفته باشد برای تنظیم سند رسمی، نیاز به فک رهن از ملک نیست. اگر ملک، بعد از امضای مبایعه‌نامه توسط مالک رسمی در رهن قرار گرفته شده باشد، خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رسمی را نیز تقدیم کند. نکته‌ی دیگری که خواهان یا وکیل وی باید در نظر داشته باشد آن است که اگر ملک در قید بازداشت باشد، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی زده خواهد شد. لذا در این صورت ابتدائاً باید در خصوص بازداشت ملک تعیین تکلیف صورت گیرد، سپس دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح گردد.
اگر خواهان، مبایعه‌نامه عادی که اثبات کننده معامله بین طرفین است را نداشته باشد، می‌تواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادخواست اثبات وقوع بیع را مطرح کند. در چنین حالتی دادگاه، ابتدا به دلایل و مستنداتی که اثبات کننده وجود قرارداد فروش ملک است رسیدگی می‌کند و سپس در صورت اثبات بیع، حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال، صادر می‌شود. همچنین لازم به ذکر است که الزام خوانده به تنظیم سند رسمی، فرع بر صحّت قرارداد است. بنابر این اگر خوانده و یا اشخاص ثالث در مقام دفاع، اصل صحت اعتبار قرارداد را مورد خدشه قرار دهند و یا مدّعی انحلال آن شوند، ابتدا به این ادّعا رسیدگی می‌شود و سپس در صورت احراز صحّت قرارداد، حکم الزام به تنظیم سند رسمی صادر می‌شود.


طرفین دعوا در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان، خریدار ملک است و خوانده در وهله اول کسی است که مالکیت را به خواهان از طریق قرارداد عادی منتقل کرده است و اگر فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد و در اداره ثبت اسناد، شخص دیگری باشد، در چنین حالتی باید علاوه بر فروشنده، مالک رسمی هم به عنوان یکی از خواندگان طرف دعوا قرار داده شود و اگر فروشنده یا مالک رسمی ملک فوت کرده باشد، دادخواست به طرفیت ورثه آنها باید طرح گردد.
با توجه به مطالب نیان شده اگرچه ابتدائاً دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک علیه فروشنده ساده به نظر می‌رسد اما در این نوع دعوا نکات مهم و کلیدی وجود دارد که در این مقاله صرفاً برخی از آنها ذکر گردید. بدیهی است که در صورت عدم رعایت هر یک از این نکات اساسی توسط خواهان یا وکیل وی دعوا محکوم به رَد می‌باشد.
بنابر این می‌توانید با مشاوره و بهره‌گیری از دانش و تجربیات بهترین وکیل دادگستری در زمینه دعاوی ملکی من جمله الزام به تنظیم سند رسمی ملک و دعاوی مرتبط آن با صدها پرونده موفق در این زمینه، این دعوای حساس و مهم را به بهترین نحو در محاکم قضائی مطرح و از مزایای قانونی آن بهره‌مند گردید.


کپی رایت © 2019 - الهام آریان کیان | طراحی سایت دارکوب - میزبانی هاست دارکوب